位置: > 优惠永远多一点 >

专访“MALL姐”吴正梅丨不忘初心把每一次都当成第一次

  • 发布时间:2020-11-30 00:24 来源:admin

  她见证了金陵百货的发展;经历了东方商城的创建与变迁;主导南京第一家商业综合体水游城的规划;并在地理位置不被看好的情况下,成功筹备建造虹悦城;随后江宁景枫KINGMO也在她手上诞生,成为江宁新地标。

  2008年的水游城,2012年的虹悦城,2016年的景枫KINGMO,2019年的华采天地。无论商业规划、定位,还是招商、运营,均被视为国内购物中心的标杆,连续多年保持商业资产持续增值。

  凭借丰富的操盘经验和专业造诣,吴正梅被行业尊称为“Mall姐”,荣膺中国商业地产行业最具影响力人物、中国购物中心杰出专业领袖、2019商业地产卓越人物等多项殊荣。

  2020年,正和同邦动作频频,吴正梅是如何考虑的?未来将给消费者和业界带来哪些惊喜?

  特殊时期,商业项目如何更好的应对疫情冲击?她对行业相关从业人员又有哪些建议?

  6月底,商业荟(ID:syh365_819)特邀吴正梅女士作为本期封面人物专访嘉宾,希望通过这次和行业领袖的深入交流能给大家带来些许帮助和启发。

  Q1=业内流传“Mall姐出品,必属精品”。想问下您有什么商业地产运营秘诀分享给同行?

  A =首先谢谢大家对我的认可,谈不上什么“秘诀”,我认为我们每个项目都是非常认真去做的。简单来说就是每个环节都比较扎实。把「每一次」都当成「第一次」的理念贯穿到服务的每一个细节。

  一直以来我们团队主要是做商业通盘,所以对全案会比较了解。一个商业项目想做好,不仅是招商运营,和前期也有很大关系,每一个环节都需要非常认真的去推敲。从项目最初就要考虑未来怎么去经营,对消费人群有了透彻研究后,再根据商圈消费者的习性来做商品配给,然后来做整个建筑和设备,包括一些安保计划等等。

  每个项目我们越早参与对后期的作品就越好。对消费者的研究、一些业态对建筑和设备的需求等,这些在前期我们就会研究的比较透彻。甚至怎样做互动行销,怎样占据消费者的心智,怎么设计主KV画面...其实不是那么简单的。举个例子,比如说项目开业,我们会细致到每一张平面设计稿。每一处设计细节我们都要很好的掌控,认真对待,这些都会传递、表达项目本身的气质。

  Q2= 今年的疫情对商业地产造成了极大冲击,对已开项目来说,如何重塑自身影响力?如何在防控疫情的同时,拉动消费?您有什么对策建议?

  A =其实疫情的影响肯定会有,但消费者的需求还是在的。他该吃的还要吃,换季也还要买衣服,只是不敢去线下逛,所以促进了线上消费等很多新形式。对于购物中心来讲,我觉得有几个举措是可以做的:

  1、商场本身疫情防控这块要做好。举个例子,有些购物中心甚至把电梯里面能坐多少人,都划了格子,这会让人感觉到安全。

  2、助力商户加速实现全渠道销售。今年很多商家都在想办法线上营销,有的品牌做得比较好,店员会在群里各种推荐,消费者线上下单,品牌可以把货寄给他。

  但有一些可能相对来说还比较空,我觉得这些商户的服务需要再提升一些。作为商场来讲,我们要一家一家辅导品牌商怎么去做。通过你的小程序也好,通过商场APP也好,或者店员自己的微信也好,总之通过各种方式助力线上的销售模式。

  四五年前我们就在谈,未来的消费一定是全渠道的,这次疫情进一步加速了品牌实现全渠道销售。之前可能因为一些意识方面的问题,有些商户没做线上经营,但现在他会思考全渠道销售的重要性。

  其次,也加速了行业的一些基础配套的建设和服务。各种快送也好,各种冷链也好,都比较完善了,这为我们线上线下的全渠道销售奠定了一定基础。

  我觉得这一轮下来,行业洗牌应该能洗的蛮彻底的,一些小型餐饮企业这次可能不太撑得住。但实体也不用太过担心,消费者不可能天天闷在家里,他需要一个社交、放松的环境,人还是希望参与到某种场景。

  那么对于实体来讲,其实场景的打造、跟消费者的黏性互动、以及实体本身的服务(我讲的服务不光是说态度好,而是各种延伸服务)都要去做好。未来社群营销会是一种趋势,你的目标消费者已经成为你的会员了,那怎样让他们增加黏性,怎样去实现他们的需求?我觉得这一部分可能是要加强的。

  一些高品质、高客单价的商品,消费者还是更愿意在实体店体验后进行购买,这是线上无法替代的。举个例子,一些比较时尚的衣服还是要试了才知道效果,你说网购能做到每一次都满意吗?肯定不是。

  今年的618刚刚过去,最近有个新闻大家应该也有所耳闻,在天猫、京东等电商平台开设网店的企业被要求自查三年补税。

  大数据时代,传统上向网店商家征税的盲点已不复存在,电商行业将会逐渐变得更加规范化,这对于实体来说其实是重大利好。

  因为天猫以往是以价格取胜的,还有一些非知名的品牌没有实体的通路,主要靠在线上汲取流量。如果未来真要征税的话,那网店和实体之间的价格优势会进一步缩小。

  但我们实体提供的服务要跟上,我始终强调实体要想好怎么去做延伸服务。现在很多线下门店已经有了这种意识,比如说我们去外地旅游,购买纪念品非常方便,买完之后可以直接寄回去。

  Q3 =很多正处于筹备期的新项目都纷纷延期,还未入市便遭遇严峻的市场考验,大家普遍对于今年的市场比较担忧。您怎么看?有什么建议给他们?

  A =这次疫情对筹备期项目的影响,我觉得是毫无疑问的,招商的压力会非常大。

  现在很多、商场掉铺很厉害,品牌都在忙着整顿关店,真正逆势拓展的商家虽然有,但占的比重相对小。前面也有提到,这一轮很多没有抗风险能力的小型企业都倒闭了,绝大部分商家都属于紧缩状态,今年不考虑开店或者先观望一下。

  本来市场恢复了一点信心,但疫情比较反复,所以经营确实比较困难。客观来讲,不要说今年开业了,我认为明年上半年开业的项目都会受到一定影响。今年的项目不仅是延期的问题,就算硬开项目租金预期也会降低。

  我的建议是,不着急的项目可以等一等,稍微缓一缓。疫情总会过去的,等信心上来了,然后再看怎么去开。

  但对于品牌来说,我觉得换一个角度来看,现在其实是低价入市的好机会。租金和各方面的条件都会优惠一些,比较好谈。

  Q4 =业内都非常关心您的最新去向,有听说吴总在和协信合作,想了解下是什么样的合作?

  A =首先,我要强调的是正和同邦,这是我自己的全资公司,目前团队已经有几十号人了(不含项目上的基础运营人员),正在服务的项目大概有十来个。这不是个开玩笑的事,而是我会花时间、精力、决心去做的事情。

  今年4月,协信地产已与新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司(CITY DEVELOPMENTS LIMITED,以下简称CDL)签署合作协议,后者以现金入股的形式,正式成为协信的第一大股东。

  他们希望未来做一个为中国商业地产在新加坡发行REITs的通道。我会参与其中,主要目的是把国内有退出需求的商业地产在新加坡做REITs上市。

  目前国内大部分都是商业资产,经营性贷款或CMBS、ABS。这些仍是债性融资,有部分出表需求的做了类REITs(房地产信托基金),实际上并没有真正退出。【商业荟补充:2014年9月30日,央行和银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,共计四条内容,业内将其简称为“央四条”。其中,在第四条“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”里,就提到了应“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。此后,房地产资产证券化逐渐破冰,龙头房企依靠其“强主体”的特性,各式金融运作手段让人眼花缭乱。但由于扶持公募REITs的文件仍停留在纸上谈兵,税收优惠作为公募REITs产生的先决条件让各房企及各金融机构望眼欲穿,市场对公募股权REITs陷入了“等待戈多”的怪圈。】

  目前国内很多开发商是有这个需求的,想把设施推到新加坡或境外,做一个REITs这样的公募融资,但是国内的路径相对来说较少,所以我们是想打通这件事情。

  我参与这个过程还有一个目的,就是想为我公司所服务的资产方,在有退出需求时,可以帮助他们在新加坡上市。让正和同邦有别于传统的商管公司,可以介入投融管退,真正做到一个资产管理公司的职能。

  丰隆集团是新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商,也是世界跨国性的集房地产、银行与金融服务、酒店等综合类的企业集团,所以国际资本市场由他来衔接。我们会协助他们衔接国内的一些优质资产,从而打开到新加坡上市的通路。

  资产管理和金融创新已经成为存量时代企业“活下去” 的重要能力,而商业地产的资产证券化则正是这股浪潮里最重要的线 =

  正意高昭,和而不同。正和同邦由一群极富洞见、坚持热爱、向美而行的人聚合而成。在这里,共享商业的灼见真知,与致力改变之人同行,永远好奇,永远好学,永远付出百分之一百的热忱。“正”取了我名字中间的一个字,我们希望一群人和谐、共同的去实现一些理想。努力探索和而不同的商业之道和企业文化,为每一个商业空间赋予时代的价值与美学。

  ,所以我们公司的人才结构很“前”,我们前到甚至能帮政府做城市规划。比如江北城南中心区那一块的片区规划就是我们做的,然后会帮政府做一些土地推荐。很多开发商拿地的指标很难过,或者说不太合理,如果想要做个好的商业,那密度、指标会有一些问题。所以我们就配合政府,在他们前期做城市规划的时候就介入进去。围绕商业这部分做一些强排,把能够做的各种形态想好,然后推算出一个合适的指标,给到政府一些建议。

  除了“前”这部分,我们公司的业务其实还可以再往后拉一拉,比如你刚才问了我CDL的事情。我们可以帮服务的资产方,盘活商业地产存量资产。通过我们的管理达到一定水平,然后让它有通路出去。

  有的企业战略不一样,他不一定要长期持有,重资产持有多了资金也会比较紧张。如果他到最后想退出或者融资,我们可以帮他设计一些产品,或者帮他在新加坡做REITs。Q6 =

  我们目前正在服务的项目大概有十来个,其中南京未开业的有紫悦广场、溧水永寿坊、招商地产丁家庄项目等。南京已经开业的项目主要是欢乐港一期,这个项目我们是4月1号接下来的,目前在做委托管理。然后,我们跟一些大的集团也有合作,比如中信泰富、雅居乐集团还有毅达资本,都是战略合作。

  外地的项目相对来说会多一些,小的就不讲了,给大家简单介绍下10万方以上的购物中心。比如已经开业的扬州华懋城,这是一个12万㎡的购物中心,我们在帮它做全委托管理,目前正在做一些调整工作。

  没开业的也有好几个,像淮安花漾城2期,我们是全程管理。还有一个招商地产成都的项目,体量也超过了10万㎡,目前正在规划设计阶段。

  紫悦广场是我们参与招投标后中标的一个项目,甲方的要求还是比较高的。目前我们还在前期阶段,预计7月份会启动招商,明年开业。这个项目具体怎么做,暂时不方便透露太多,目前还没有对外进行发声。但是有一点可以肯定,我们想把它做得更新颖一些。未来会引进一些首店品牌、一些具有网红属性比较受欢迎的品牌,给大家带来高品质的体验。

  溧水永寿坊的最大亮点是什么?将为南京人带来哪些不同的体验?将在哪些方面做到创新?A =

  永寿坊目前正在招商中,最快年底开业。这是我们跟文投合作的一个项目,我觉得很有意思。首先,它跟其他项目不太一样,是一个街区式商业,建筑上已经很有意思了,景观做得也非常炫。其次,永寿坊位于溧水老城区通济街商圈,保留了原始街道历史文化的遗迹,有很多历史文化沉淀在里面。再加上它有一条护城河,河边上会有一些景观,文投本身自己又有剧场、文创。所以这个项目我们打造的不是传统商业,艺术文化氛围会比较强。

  大家都知道溧水是一个商业“重灾区”,真的不缺传统商业。所以我想通过街区、景观、场景、文化的创造,包括商品配给,给溧水带来一座店铺精品化、空间公园化、业态集聚化的标杆性街区,成为片区商业文化形象,增加周边人群生活幸福感的消费升级式商业空间。

  市场确实越来越成熟,其实他们早该进来的。之前外来商业比较少,不是因为南京这座城市封闭,而是南京本土商业很强,本身商业底蕴就不错。不仅仅是商业资产这一块,其实商业品牌经营也强。比如说苏宁、五星电器都很强,孩子王也是零售行业领军品牌。南京的商业底蕴强,是因为商业人的运营能力很强。所以南京有德基这样的一线购物中心,销售额在全国也是数一数二的。我之前讲过,如果北京SKP不是因为挨着皇城根、天子脚下,未必销售额能超过南京德基。

  南京的家庭购物中心发源也很早,2008年我们做的水游城,当时在全国也是领先的。虹悦城是老城改造的典范,KINGMO算是新商圈的代表项目。所以好多同行会说,南京本土商业地产做得不错,这些购物中心在全国都有一定代表性。

  正和同邦主要是高铁两小时的服务范围,另外前期已经形成战略合作关系的伙伴,他们在外地的项目我们也会接。目前来看,我们主要还是服务华东区域。1、我们的强项在于大体量的购物中心,这个行业壁垒会比较高,不是小团队能做起来的,所以这部分我们会继续做。

  2、范围缩小以后,我们会把产品上丰富一些,比如2-4万㎡的社区购物中心,未来我会想形成一个连锁品牌来做。

  3、像永寿坊这样带一点文化传播属性的街区商业,也是我们的方向之一。正和同邦有这样的基因和基础,对商业理解透彻,知道应该有什么样的产品配给,怎么去经营,怎么去表现。

  需要合作方和我们有共同理念,尊重商业,大家共同做一个好的商业。我们在项目上也会进行筛选。

  如果个别项目本身建筑上的缺陷太多,除非对方愿意按我们的思路去改造。Q11 =

  其实我觉得未来的机会很多,可以说机遇与挑战并存。中国的存量资产规模相当大,这部分提升就等着我们商业人员去做。所谓的机会,我的理解更多是对从业人员专业度的考验。原来那种粗放式发展下,出现了很多拔苗助长的行为,这是不正常的。在这个地方什么职位,换个地方再跳一下,这种完全靠行业发展来推动个人发展的“机会”,未来一定会变少。

  因为存量资产相对来说,经营压力会比较大。在这种情况下,如果你能比别人经营得好,这个就是对专业的考验,要求会进一步提高。对于我们公司来讲,我们认为机会一样存在,甚至现在的机会比以前更多。因为存量资产越来越多了,经营不好的项目多了,找我们的就会更多。

  相对来说,女性在孩子小的时候,职业生涯确实会受到一定影响,这种困难我也遇到过。但我真正想给年轻人的建议,第一点是脚踏实地,不要好高骛远。现在大部分年轻人还是很不错的,但也有一些人眼高手低。对于这些眼界比较高,急于求成的年轻人,我想说每一段经历都是成长,要脚踏实地做好每一件事情。

  从我切身体会来看,每一段经历,哪怕是稍微蹉跎些的,对我日后都有帮助。“机会总是给有准备的人”,只要你认真对待、脚踏实地去做每一件事,不要好高骛远,慢慢就能发展起来。

  现在有人会讲弯道超车这个概念,其实人家的基本功已经研究的很扎实了。你不要以为他的成功是一个偶然,那种超是必然,没有那么多随随便便弯道超车的好事情。第三点,家庭是很重要的。

  我觉得家庭是第一位的,孩子小时候的那个阶段会影响一辈子的发展,所以要认线淘房张庆)返回南京365淘房

0